Planejamento jurídico passa a ser decisivo para reduzir carga tributária em operações imobiliárias

Reforma tributária cria redutores, créditos e regimes de transição, mas aproveitamento depende da correta estruturação das operações

 

A reforma tributária que institui o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) não apenas altera a forma de tributação das operações imobiliárias no Brasil, como também cria mecanismos legais que permitem reduzir a carga tributária. No entanto, esses benefícios só podem ser aproveitados por quem estrutura juridicamente as operações de forma adequada.

Redutores de base de cálculo, créditos tributários e regimes de transição fazem parte do novo sistema e se aplicam de maneira distinta a operações de compra e venda, incorporação, locação e permuta de imóveis. A complexidade das regras torna o planejamento jurídico e tributário um fator decisivo para empresas, investidores e proprietários. “A reforma tributária introduz uma lógica de créditos, redutores e exceções que exigem análise técnica. Sem uma estrutura jurídica correta, o contribuinte pode acabar pagando mais tributos do que o necessário”, afirma o advogado especialista em Direito Tributário da Assis Gonçalves, Nied e Follador – Advogados, Guilherme Follador.

Entre os instrumentos previstos na nova legislação estão os redutores de ajuste e o redutor social, que podem diminuir a base de cálculo do IBS e da CBS em determinadas situações, como na venda de imóveis novos e na locação residencial. Há ainda a possibilidade de aproveitamento de créditos tributários relacionados à aquisição de bens e serviços utilizados nas operações imobiliárias.

Segundo Follador, esses mecanismos não são automáticos. “O uso de redutores e créditos depende do enquadramento correto da operação, da natureza do imóvel e do cumprimento de requisitos legais e documentais. É uma mudança significativa em relação ao sistema anterior, que exige revisão de contratos, fluxos e estruturas societárias”, explica.

 Regimes de transição podem gerar oportunidades — ou riscos

A reforma também prevê regimes de transição, especialmente para operações de locação, permitindo, em alguns casos, a opção por modelos simplificados de recolhimento durante um período determinado. Embora esses regimes possam representar uma oportunidade de adaptação gradual, o advogado alerta para riscos. “Optar por um regime de transição sem uma análise aprofundada pode trazer efeitos indesejados no médio prazo. Em alguns casos, o que parece vantajoso no início pode gerar perda de créditos ou aumento de carga tributária mais adiante”, ressalta Follador.

Para o especialista, a reforma tributária reforça a necessidade de alinhar decisões jurídicas, fiscais e comerciais. A forma como a operação é estruturada, seja uma incorporação, uma permuta ou um contrato de locação, passa a ter impacto direto sobre a tributação e, consequentemente, sobre a rentabilidade do negócio. “O planejamento jurídico deixa de ser acessório e passa a integrar a estratégia da operação imobiliária. Isso vale tanto para grandes incorporadoras quanto para investidores e proprietários com carteiras menores”, afirma.

Com a implementação gradual da reforma tributária até 2033, a expectativa é de que o mercado imobiliário atravesse um período de ajustes. Nesse contexto, ganham força tendências como a maior integração entre as áreas jurídica, tributária e comercial na estruturação das operações imobiliárias, a revisão de contratos para contemplar regras mais claras sobre o destaque de tributos, o aproveitamento de créditos e a aplicação de redutores, além da busca por modelos jurídicos que assegurem eficiência fiscal e maior segurança jurídica no novo sistema. “Ainda em processo de regulamentação, a reforma tributária impõe desafios relevantes, mas também abre espaço para estratégias legais de mitigação de custos. Nesse cenário, o planejamento jurídico especializado se consolida como peça-chave para quem atua no mercado imobiliário”, finaliza o especialista.